Renoncer à l’éventualité d’une évaluation peut être une excellente idée… ou pas.

Renoncer à l’éventualité d’une évaluation peut être une excellente idée… ou pas.

Renoncer à l’éventualité d’une évaluation peut être une excellente idée… ou pas.


Nous n’avons pas tous la chance d’avoir le coût d’une maison sur notre compte en banque, attendant d’être dépensé pour la maison de nos rêves. Si c’est le cas pour vous, sincères félicitations pour votre choix de vie ! Toutefois, dans la plupart des cas, un prêt hypothécaire est nécessaire pour un achat aussi important.

Disons que vous êtes prêt à faire une offre et que vous avez tout ce dont vous avez besoin pour demander un prêt hypothécaire. C’est une excellente nouvelle, mais le montant du prêt dépend de l’évaluation de la maison. Si vous soumettez une offre qui se révèle supérieure à l’évaluation, il y a un problème : vous risquez de ne pas pouvoir financer la totalité du prêt. C’est pourquoi une condition d’évaluation est une partie essentielle du contrat immobilier lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire.

Maintenant, disons que vous êtes en mesure de renoncer à la condition relative à l’évaluation. Cela pourrait vous donner un avantage concurrentiel si le bien sur lequel vous avez fait une offre est très demandé. Devriez-vous proposer de renoncer à l’éventualité d’une évaluation si vous le pouvez ? Que pouvez-vous faire si l’évaluation est trop basse ? Par ailleurs, que signifie “condition d’évaluation” ?

Lisez la suite pour obtenir des réponses. Nous avons consulté les meilleurs experts immobiliers ayant des dizaines d’années d’expérience pour expliquer ce qu’est une condition d’évaluation, comment elle entre en jeu, quelles sont vos options lorsqu’une maison est évaluée en dessous du prix de l’offre, et s’il est préférable ou non d’inclure une condition d’évaluation dans votre contrat immobilier.

Un crayon utilisé pour créer une contingence d'évaluation.
Source : (Joanna Kosinska/ Unsplash)

Comment fonctionne une contingence d’évaluation.

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un aléa de valorisation ?

Une éventualité dans un contrat immobilier est une condition qui doit être remplie avant de conclure l’achat d’une maison. L’éventualité liée à l’évaluation est une éventualité primaire qui est incluse pour protéger l’acheteur si le montant de l’évaluation est inférieur au prix d’achat.

Le problème est le suivant : la banque ou le prêteur qui accorde le prêt exige un rapport d’évaluation pour déterminer la valeur réelle de la maison et fixer le montant du prêt, puisqu’il ne vous prêtera qu’un certain pourcentage de la valeur réelle de la maison. L’évaluation est nécessaire pour s’assurer que l’acheteur ne paie pas trop cher la maison et pour que le prêteur soit sûr que la valeur de la maison couvrira son investissement perdu si l’acheteur ne rembourse pas son prêt.

“C’est un outil très précieux pour la banque qui accorde le financement, car il lui permet de comprendre que cette propriété répond aux critères de ce type de prêt”, explique Peter Chicouris, un agent immobilier de premier ordre de St Petersburg, en Floride, qui a 27 ans d’expérience et qui a vendu 75 % de maisons individuelles de plus que l’agent moyen de St Petersburg.

Si l’évaluation est inférieure au prix d’achat, l’éventualité est là comme garantie. Dans ce cas, “l’acheteur a le droit de résilier immédiatement le contrat et de se faire rembourser les arrhes”, explique Mme Chicouris.

“Ils perdront le prix de l’évaluation, mais ce n’est pas une grosse dépense par rapport à la possibilité qu’ils surpayent une propriété.”

S’il faut (et quand) renoncer à une condition d’évaluation.

Dans certains cas, la renonciation à la condition d’évaluation peut être mutuellement bénéfique pour l’acheteur et le vendeur, mais tout dépend de la capacité financière de l’acheteur. Si l’acheteur a besoin d’un prêt hypothécaire et inclut une condition de financement dans son contrat, il ne serait pas logique de renoncer à la condition d’évaluation, car l’évaluation est le moyen de confirmer le montant du prêt.

S’il y a un acheteur au comptant qui peut acheter la propriété sans condition, l’évaluation n’est pas nécessaire, sauf si l’acheteur veut confirmer qu’il ne paie pas plus que la valeur de la propriété. La suppression de l’éventualité peut également renforcer l’offre et surenchérir sur la concurrence pour une propriété très recherchée. Les vendeurs préfèrent les offres sans condition d’évaluation, car “ils savent alors qu’ils n’ont aucune chance que le contrat soit rompu”, explique Mme Chicouris.

Essentiellement, si l’acheteur veut absolument la maison et a les moyens de la payer comptant – surtout s’il y a plusieurs offres -, la renonciation à la condition d’évaluation peut vous faire gagner la maison.

Quand une dispense d’évaluation est-elle justifiée pour un bien particulier ?

Mme Chicouris conseille aux acheteurs d’envisager de renoncer à la condition d’évaluation uniquement s’ils travaillent avec un agent “et que celui-ci peut valider la valeur de la propriété et peut-être le potentiel de valeur future”. D’autres raisons de renoncer à la condition d’évaluation peuvent être un emplacement supérieur, la possibilité d’agrandir ou de construire sur la propriété, ou simplement le fait de savoir que c’est la maison de vos rêves.

“Cela se fait tout le temps, surtout dans un endroit comme New York, avec autant d’offres faites sur la même propriété”, explique Patrick Carmody, un avocat spécialisé dans l’immobilier et les assurances avec près de 40 ans d’expérience, qui travaille comme consultant pour la société new-yorkaise de développement et de conception immobilière Wheelhouse.

Un autre cas où la renonciation à la condition de l’évaluation peut être une bonne option est celui où l’acheteur peut verser un acompte important. Ainsi, même si l’évaluation est inférieure au prix de l’offre, le montant du prêt ne couvrira que ce que l’acheteur doit encore et le prêteur pourra accepter le prêt. Cela dit, consultez toujours votre agent immobilier et votre prêteur avant d’envisager cette option pour obtenir une quelconque forme de financement.

Une maison à vendre avec une condition d'évaluation.
Source : (Jesson Mata/ Unsplash)

Que faire lorsqu’une maison est évaluée en dessous du prix d’achat.

Heureusement, les évaluations basses ne sont pas fréquentes. Selon une étude sur l’évaluation des maisons menée par la Federal Reserve Bank of Philadelphia en 2018, moins de 10 % des maisons ont été évaluées en dessous du prix contractuel. M. Chicouris appuie ces conclusions : “Sur 25 transactions par mois, cela arrive peut-être une fois tous les trois mois.”

Cependant, pour le faible pourcentage de maisons dont l’évaluation est inférieure au prix d’achat, les acheteurs ont des options avec une condition d’évaluation.

Première option : demander une deuxième évaluation

Si vous pouvez démontrer que la valeur du bien est supérieure au prix évalué, vous pouvez demander une deuxième évaluation. Le prêteur engage la société d’évaluation, l’acheteur peut donc demander qu’elle engage un autre évaluateur pour une deuxième évaluation, en fournissant les raisons pour lesquelles il pense que l’évaluation initiale est incorrecte. Certaines de ces raisons peuvent inclure :

  • Informations inexactes lors de l’évaluation initiale
  • Les caractéristiques moins évidentes de la maison qui ont été négligées lors de la première évaluation.
  • Fonctions mises à jour ou améliorées
  • Les maisons comparables vendues récemment dans la même région et dont le prix de vente est supérieur au prix d’évaluation.

Si le prêteur n’accepte pas d’organiser une deuxième évaluation, certaines conditions peuvent inclure la possibilité pour l’acheteur d’obtenir une autre évaluation par ses propres moyens.

Au lieu de demander une deuxième évaluation, l’agent immobilier a le droit de déposer une réfutation auprès de la société d’évaluation. L’argument le plus puissant pour faire appel d’une évaluation est la présentation de nouvelles données comparatives pertinentes par l’agent. Ceux-ci peuvent être utilisés comme levier pour que la société d’évaluation reconsidère son évaluation.

“L’agent de l’acheteur peut faire ses propres comparaisons et présenter une réfutation pour voir si l’évaluateur a fait une erreur”, explique Mme Chicouris.

Deuxième option : demander au vendeur de réduire le prix d’achat.

Demander au vendeur de réduire le prix d’achat est une demande raisonnable. Cela est particulièrement vrai si la maison est sur le marché depuis longtemps ; il y a une chance que la prochaine évaluation d’un acheteur différent soit également basse.

Pour ces raisons, les vendeurs sont souvent disposés à transiger et à partager la différence.

Troisième option : payer vous-même la différence.

Pour éviter que l’affaire ne tombe à l’eau si aucune des autres options ne fonctionne, l’acheteur peut combler la différence entre le montant de l’évaluation et le prix d’achat en payant de sa poche. Ce n’est pas toujours la première ou la meilleure option, mais si la maison vous plaît et que l’affaire est en jeu, cela peut valoir la peine de s’assurer que vous aurez les clés en main.

Alors, contingence d’évaluation ou pas ?

Si vous financez votre maison, il est fortement recommandé de prévoir une condition d’évaluation pour vous protéger d’une mauvaise évaluation. Grâce à elle, vous pouvez sortir du contrat avec votre indemnité d’immobilisation ou l’utiliser comme outil de négociation.

D’autre part, sans la condition d’évaluation, un vendeur peut être plus disposé à accepter votre offre que d’autres si vous pouvez payer comptant ou verser un acompte important. Tenez compte de tous ces facteurs avant de soumettre votre offre.

Source de l’image d’en-tête : (Andrey_Popov/ Shutterstock).

Laisser un commentaire