Principes de base de l’inspection électrique d’une maison : à quoi les vendeurs doivent-ils s’attendre ?

Principes de base de l’inspection électrique d’une maison : à quoi les vendeurs doivent-ils s’attendre ?

Principes de base de l’inspection électrique d’une maison : à quoi les vendeurs doivent-ils s’attendre ?

L’inspection d’une maison couvre de nombreux détails pour s’assurer que la maison que vous vendez est conforme aux normes, qu’elle est sûre pour un acheteur potentiel et qu’elle ne présente pas de problème d’entretien caché et coûteux. Mais si les inspecteurs immobiliers sont formés pour identifier de nombreux problèmes, ils peuvent recommander à l’acheteur de faire appel à l’expertise d’un électricien pour effectuer une inspection électrique de la maison.

Jeff Glover, l’un des meilleurs agents immobiliers de la région de Détroit, dans le Michigan, avec 16 ans d’expérience, affirme qu’une maison sur les 40 à 50 qu’il met en vente nécessite une inspection électrique.

Cela est souvent dû à l’âge de la maison, à son câblage et au fait que le panneau de service électrique a été mis à jour. Beaucoup de vieilles maisons ont un câblage différent”, dit Glover. “Il y a un câblage appelé “knob-and-tube” qui existe encore dans beaucoup de maisons aujourd’hui. Il y a quelques complications avec ça.”

Voici ce qu’il faut savoir sur cette inspection particulière et comment repérer les problèmes potentiels qui pourraient nécessiter l’aide d’un professionnel.

L'électricien a fixé la prise avant l'inspection.
Source : (rawpixel)

Inspections électriques à domicile 101 : Comment assurer la sécurité et la conformité du câblage de votre maison.

Le système électrique de votre maison est un élément vital pour la protection de votre famille et de toute personne qui achète votre maison. Selon la National Fire Prevention Association, les équipements de distribution électrique ou d’éclairage dans les habitations restent la quatrième cause d’incendie domestique.

L’Agence nationale de protection contre les incendies a déclaré dans un rapport de 2017 que les équipements de distribution électrique, d’éclairage et de transfert de puissance étaient impliqués dans 57 % des incendies de structures résidentielles entre 2010 et 2014.

Au total, de 2010 à 2014, les pompiers américains ont répondu à une moyenne annuelle estimée à 45 210 incendies de structures résidentielles présentant un certain type de défaillance ou de dysfonctionnement électrique, selon la NFPA. Ces incendies ont causé des dommages matériels estimés à 1,4 milliard de dollars, ont tué environ 420 personnes et en ont blessé environ 1 370, selon les statistiques de la NFPA.

Les propriétaires peuvent prévoir une inspection électrique une fois par an à titre de mesure de sécurité préventive ; parfois, elle est également demandée par un prêteur lors du refinancement de leur maison.

En outre, l’Electrical Safety Foundation International (ESFI) de Rosslyn, en Virginie, la principale autorité à but non lucratif qui se consacre à la promotion de la sécurité électrique à la maison et sur le lieu de travail, recommande une inspection du système électrique à toute personne qui achète un logement ancien.

L’ESFI recommande également une inspection du système électrique si votre maison répond aux conditions suivantes :

  • Votre maison a 40 ans ou plus ;
  • Votre maison a fait l’objet d’une rénovation importante ;
  • Vous avez ajouté de nouveaux appareils importants au cours des 10 dernières années.

Qui effectue un contrôle de l’installation électrique d’une maison et combien cela coûte-t-il ?

Un électricien ou un entrepreneur en électricité agréé effectue ces inspections, dont le prix varie en fonction de la taille du bâtiment, de l’entrepreneur utilisé et de celui qui demande l’inspection : le vendeur, l’acheteur, un prêteur ou une compagnie d’assurance.

Selon Mme Glover, une inspection du système électrique d’une maison coûte entre 150 et 200 dollars. Certaines entreprises facturent un peu moins, selon le répertoire de services à domicile Thumbtack, qui indique que les électriciens coûtent en moyenne 75 à 125 dollars au niveau national.

Livre indiquant les codes pour les inspections électriques à domicile.
Source : (Jazmin Quaynor/ Unsplash)

Qu’est-ce que le Code national de l’électricité ?

Le code national de l’électricité (NEC) définit les critères de référence pour la conception, l’installation et l’inspection de tous les types d’équipements électriques en toute sécurité.

En 2017, la NEC a été révisée 15 fois depuis 1975, indique l’ESFI. Ainsi, ce qui était considéré comme sûr dans le système électrique de votre maison il y a quelques années ne l’est peut-être plus, surtout avec la technologie d’aujourd’hui.

Le NEC couvre les installations publiques et privées, y compris les bâtiments, les maisons mobiles, les véhicules de loisirs, les bâtiments flottants et autres structures :

  • l’installation et le retrait de conducteurs électriques, d’équipements et de conduits (les conduits fermés qui forment les voies physiques pour le câblage électrique) ;
  • les conducteurs, équipements et canalisations de signalisation et de communication ;
  • câbles et conduits en fibre optique.

Quels sont les problèmes électriques les plus courants dans une maison ?

Ce sont les problèmes électriques les plus courants que les inspecteurs trouvent lors des inspections de maisons :

  • Câblage et épissures exposésUne boîte de jonction non couverte, qui laisse les fils exposés.
  • Fiches (prises) à trois broches non mises à la terre.Les maisons construites avant le début des années 1960 sont souvent équipées d’un système à deux fils sans mise à la terre, même si la prise peut accueillir une fiche à trois broches.
  • Prises électriques peintes: La peinture dans les fentes d’une prise peut provoquer une surchauffe.
  • Prise double pour les disjoncteurs.L’alimentation électrique : cela signifie que deux ou plusieurs fils sous tension (ou “chauds”) sont reliés à un seul disjoncteur ; on le voit souvent dans les vieilles maisons ou dans les endroits où il y a eu beaucoup de rénovations.
  • Polarité inverséeCela signifie que les fentes chaudes, neutres et de terre d’une prise se sont mélangées d’une manière ou d’une autre, ce qui peut endommager l’appareil électrique dans cette prise ou provoquer un choc.
  • Panneaux électriques modifiés de manière inadéquate : couvre un certain nombre de modifications qui se traduisent par des signes tels que des interrupteurs ou des prises fonctionnant par intermittence, des plafonniers chauds et des lumières vacillantes.
  • Absence de scellés sur les panneaux.: formes rondes ou rectangulaires manquantes à l’intérieur d’un panneau électrique.
  • Câblage des boutons et des tubes: parfois appelé KT, il s’agit de la première génération de câblage électrique ; il se trouve généralement dans les maisons construites entre 1900 et 1940 environ. Il n’utilise pas de fil de terre et n’offre aucune protection lorsqu’un défaut se produit.
  • Câblage en aluminium: a parfois remplacé le câblage en cuivre dans les circuits de dérivation en raison de son coût, de 1965 à 1973 ; se détériore plus rapidement que le cuivre en raison des qualités du métal, ce qui entraîne une surchauffe et d’autres risques.
  • Panneaux de commutation Federal Pacific: souvent dans les maisons construites entre 1950 et 1990 ; de multiples tests ont montré qu’une sur quatre était défectueuse.
  • Pas de protection GFCI : Les disjoncteurs de fuite à la terre, ou GFCI, sont des prises qui interrompent un flux anormal de courant afin de réduire le risque de choc électrique. Elles sont souvent installées dans les cuisines, les salles de bains et d’autres endroits où les prises peuvent entrer en contact avec des liquides. (Une prise GFCI comporte deux boutons au centre ; si la prise ne fonctionne plus, appuyez sur le bouton “Reset” pour réinitialiser le disjoncteur).
  • Plus d’un fil neutre dans une fente de panneau électrique.Un fil peut sortir si la vis de réglage ne le maintient pas fermement.
panneau électrique ouvert pour l'inspection électrique de la maison.
Source : (Dmitry_G/ Wikimedia Commons via Creative Commons Legal Code)

En quoi consiste le contrôle d’une installation électrique domestique ?

Inspection Certification Associates (ICA) de Chicago, Illinois, qui propose une formation et une certification en ligne à l’échelle nationale pour les inspecteurs immobiliers, indique que les inspecteurs électriques doivent examiner plusieurs segments du système électrique de votre maison, notamment :

  • Panneaux et sous-panneaux de service. (ce que certains appellent un disjoncteur ou une boîte à fusibles) :
    Ils enlèvent généralement le couvercle et vérifient qu’il n’y a rien à l’intérieur du panneau qui bourdonne ou qui est chaud, et qu’il n’y a pas de fusibles au lieu de disjoncteurs. Ils vérifieront également qu’il n’y a pas de fils lâches, que les fils sont du bon calibre pour les disjoncteurs, et que le disjoncteur principal est de la bonne taille (ceux de moins de 100 ampères ne sont pas suffisants pour les besoins électriques d’une famille moderne, selon l’ICA).
  • Fiches (ou réceptacles) : Ils doivent utiliser un appareil portatif, un multimètre, pour sonder la prise et vérifier la tension et le fil de terre.
  • Les interrupteurs et les appareils d’éclairage : Doit prendre un nombre représentatif de luminaires, de réceptacles et d’interrupteurs installés.
  • Les circuits GFCI et les disjoncteurs à défaut d’arc (AFCI) : L’absence de GFCI, AFCI (qui interrompt le circuit lorsqu’il détecte un arc électrique) ou d’autres “dispositifs de protection contre les surintensités”.
  • Le type de câblage : Comme l’aluminium, les boutons et les tubes, ou le cuivre, et si l’un d’eux est exposé ou détaché.

Certains problèmes électriques nécessitent des réparations simples et relativement peu coûteuses. Decker Home Inspection Services à Skokie, dans l’Illinois, par exemple, facture 10 à 15 dollars pour recâbler, corriger ou inverser la polarité d’une prise. Pour remplacer une vieille prise de courant par un disjoncteur de fuite à la terre ou un disjoncteur AFCi, cette entreprise facture 40 à 60 dollars par prise.

D’autres services sont plus coûteux. Les prix des électriciens de votre région peuvent varier, bien sûr, mais Decker demande 75 à 125 $ pour remplacer un disjoncteur, 300 à 500 $ pour ajouter un circuit de 240 volts (pour un sèche-linge électrique, une cuisinière ou un climatiseur) et 1 500 à 2 500 $ pour faire passer une maison à un service de 200 ampères.

Refaire l’installation électrique d’une maison entière peut coûter entre 3 000 et 30 000 dollars, selon la taille de la maison et l’étendue de ses besoins en électricité.

Quels éléments du système électrique devrez-vous réparer avant de vendre la maison ?

Tout dans l’immobilier est négociable, y compris les demandes d’inspection. Mais si l’inspection électrique d’une maison révèle des problèmes, vous devrez probablement remédier à tout ce qui pourrait constituer une menace pour la santé ou la sécurité de l’acheteur, comme un câblage défectueux ou un risque d’incendie. L’absence d’un disjoncteur de fuite à la terre est également un élément fréquemment découvert par les inspecteurs immobiliers, et les agents d’acheteurs recommanderont à leur client de demander au vendeur de le réparer.

Les problèmes électriques plus cosmétiques, comme le remplacement d’un luminaire ou d’une plaque d’interrupteur qui fonctionne parfaitement, ne sont pas des choses que vous voulez changer à la demande de l’acheteur, à moins que vous ne soyez en position de faiblesse et d’influence.

En cas de doute, demandez à votre agent immobilier si vous devez faire effectuer une inspection électrique de la maison avant de la mettre en vente ou comment gérer cette étape supplémentaire si elle se présente pendant la clôture. Des professionnels de l’immobilier expérimentés auront déjà vécu cette situation avec d’autres vendeurs et seront en mesure de vous guider au cas où il y aurait des surprises ou des réparations coûteuses pour faire de la vente un succès.

Source de l’image de l’article : (rawpixel/ Unsplash)

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