La déclaration de clôture du vendeur, expliquée : votre analyse ligne par ligne.

La déclaration de clôture du vendeur, expliquée : votre analyse ligne par ligne.

La déclaration de clôture du vendeur, expliquée : votre analyse ligne par ligne.


Qu’est-ce que la déclaration de clôture du vendeur, également appelée déclaration de règlement ?

La déclaration de clôture du vendeur est une liste détaillée des frais et des crédits qui indique votre bénéfice net en tant que vendeur et résume les aspects financiers de l’ensemble de la transaction. Les vendeurs peuvent s’attendre à payer 6 à 10 % du prix de vente final en commissions et en frais de clôture, il est donc bon de savoir exactement où va cet argent.

Il n’existe pas de formulaire unique de “déclaration de clôture” pour les vendeurs d’un État à l’autre. Ne vous attendez donc pas à ce que votre déclaration soit exactement la même que la suivante.

Toutefois, le formulaire de règlement du vendeur élaboré par le groupe commercial ALTA (American Land Title Association) est largement utilisé dans tout le pays pour les transactions immobilières et énumère les principaux termes que vous êtes susceptible de voir dans votre déclaration (c’est pourquoi nous l’utilisons ici comme exemple).

Il est possible que la déclaration de règlement intervienne en coordination avec le formulaire “Closing Disclosure”.

À la suite de la crise des subprimes, le Consumer Financial Protection Bureau exige que les acheteurs reçoivent, au plus tard trois jours avant la clôture, la déclaration de clôture, qui décrit les coûts du prêt parmi d’autres frais et les informations pertinentes sur l’emprunteur, pour examen.

Si, en tant que vendeur, vous proposez de payer les frais de l’acheteur pour obtenir un prêt, vous recevrez probablement aussi une version de la déclaration de clôture qui décrit exactement les frais du prêteur, selon Michael O’Neill, un avocat du cabinet Carol Clark Law d’Atlanta, qui a supervisé plus de 3 000 clôtures.

Selon l’État dans lequel vous vous trouvez, la déclaration de clôture, un document distinct, sera préparée par un avocat, une société de titres ou une société de séquestre, et la clôture proprement dite aura lieu dans les bureaux de l’un de ces trois organismes.

Consultez la carte ci-dessous pour savoir quel type de fermeture est requis dans votre État.

Une carte expliquant qui s'occupe de la déclaration de clôture des ventes en porte-à-porte.
Source : (Association américaine des titres fonciers)

Ne confondez pas la déclaration de règlement du vendeur avec le folio net.

Au début de la vente de votre maison, vous pouvez recevoir un document qui ressemble à la déclaration de clôture ; cependant, ce que vous regardez est la feuille nette du vendeur.

La feuille nette du vendeur n’est pas un document officiel, mais une feuille de travail organisationnelle que votre agent remplira pour estimer le montant qu’il empochera de la vente de votre maison après avoir pris en compte des dépenses telles que les taxes, la commission de votre agent immobilier, le solde du prêt hypothécaire et les frais de séquestre.

Il se peut que vous receviez une feuille nette du vendeur plus d’une fois au cours de votre transaction, probablement au moment où vous mettez votre propriété en vente et après avoir reçu une offre, car les chiffres changeront en fonction du prix de vente de votre maison.

Ces estimations ne sont pas seulement pour votre tranquillité d’esprit, elles sont un élément clé des négociations avec les acheteurs, dit Lynn. Comment pouvez-vous comparer les offres si vous ne savez pas laquelle vous rapportera le plus d’argent une fois l’affaire conclue ?

L’offre la plus élevée pourrait être une mauvaise affaire si l’acheteur vous demande de couvrir les frais de clôture ou si vous devez payer une garantie de deux ans sur la maison.

Un agent expérimenté devrait être en mesure d’estimer votre produit net avec un haut degré de précision, sous réserve de modifications au fur et à mesure des négociations tout au long de la transaction.

“Je peux le calculer au centime près”, dit Lynn.

Cela signifie que le produit net final ne devrait pas vous surprendre lorsque vous recevrez le relevé de clôture, et vous saurez qu’il faut revérifier les chiffres s’ils sont radicalement différents.

La déclaration de clôture du vendeur expliquée, ligne par ligne.

Penchons-nous sur le document lui-même, d’accord ?

Nous vous expliquerons ensuite chaque partie de la déclaration de règlement ci-dessous :

  • Les informations principales (données de base sur le bien et les parties concernées).
  • Données financières
  • Répartitions/Ajustements
  • Charges des prêts
  • Saisies-arrêts
  • Frais de titre/de dépôt fiduciaire.
  • Commissions immobilières
  • Droits d’enregistrement du gouvernement
  • Paiements
  • Divers

Un exemple de déclaration de clôture d'un vendeur.

Un exemple de déclaration de clôture d'un vendeur.

Un exemple de déclaration de clôture d'un vendeur.
Source : (Haut)

Comment lire le haut de la déclaration de règlement.

En haut du document (avant d’arriver à la partie qui ressemble à une feuille de calcul), vous verrez des cases pour saisir des informations qui enregistrent les détails de base de la transaction, tels que les noms de l’acheteur et du vendeur, l’adresse de la propriété et la date de clôture.

Voici une ventilation ligne par ligne :

  • N° de dossier / N° de recherche
    Pensez au numéro de séquestre comme à votre numéro de compte bancaire : il s’agit d’une série de chiffres spécifiques à une seule transaction entre un acheteur et un vendeur.
  • Date &amp ; Heure :
    Date et heure de clôture, à savoir le 15 juin 2018 à 10 heures.
  • Agent/agent d’entiercement :
    Le nom du fonctionnaire qui facilite la clôture.
  • Emplacement de l’établissement :
    Le lieu physique où la clôture a lieu, par exemple le bureau d’une société de séquestre ou d’une société de titres.
  • Adresse de la propriété :
    L’adresse de la propriété vendue.
  • Acheteur :
    Prénom et nom de famille du ou des acheteurs.
  • Vendeur :
    Prénom et nom du vendeur (ou des vendeurs)
  • Prêteur :
    Le nom de la société qui finance le prêt pour les acheteurs.
  • Date du règlement :
    Également appelée date de clôture.
  • Date de décaissement :
    La date à laquelle les fonds seront versés sur votre compte bancaire. Le jour de la clôture est généralement le jour de paie et, dans la plupart des cas, vous pourrez percevoir le produit de la vente de votre maison dès que l’encre sera sèche sur les documents finaux (conseil de pro : choisissez une date de clôture du lundi au jeudi pendant les heures d’ouverture des banques locales pour être payé plus rapidement). Si vous fermez un vendredi, vous devrez peut-être attendre le lundi pour être payé).
  • Dates supplémentaires en fonction des exigences de l’État :
    Par exemple, la date de paiement des impôts ou la date d’enregistrement (qui marque le moment de la propriété du bien).

Débits et crédits sur l’état de clôture.

Comme le bilan budgétaire typique, la déclaration de clôture du vendeur est organisée en débits (dépenses) et crédits (dépôts ou augmentations) sur le compte. D’autres formulaires peuvent comporter des colonnes intitulées “Charge du vendeur” et “Crédit du vendeur”, qui signifient la même chose.

Voyons maintenant les différentes sections de la feuille de calcul de la déclaration de clôture.

“Les finances.”

La première partie du formulaire, intitulée “Financier”, détaille le prix payé par votre acheteur et énumère ensuite les éléments qui sont imputés sur ce prix.

  • Prix de vente de la propriété :
    Le prix de vente final, duquel tout le reste sera déduit.
  • Biens personnels
    Tout mobilier ou bien personnel que l’acheteur paie et que vous avez accepté de vendre.
  • Dépôt, y compris l’indemnité d’immobilisation
    Le montant que l’acheteur verse de bonne foi pour le logement en tant qu'”indemnité d’immobilisation” après que le vendeur a accepté son offre.
  • Montant du prêt
    Le montant du financement de la vente par le prêteur.
  • Prêt(s) existant(s) repris ou pris sous réserve.
    Applicable uniquement dans le cas où l’acheteur reprend l’hypothèque existante du vendeur.
  • Crédit du vendeur
    Tout crédit de réparation ou frais de clôture de l’acheteur que le vendeur a accepté de payer.
  • Dépôt excédentaire
    Tout montant déposé en sus de ce que vous et l’acheteur avez convenu de payer.
Un quartier avec une maison qui vient d'être vendue.
Source : (Pxhere)

“Répartitions/Ajustements”

Sur Répartitions/Ajustements vous verrez le montant des taxes foncières (taxes d’école ou de comté) ou des frais d’association de propriétaires que vous pourriez devoir jusqu’au moment où vous remettez les clés.

Par exemple, disons qu’en février, vous êtes facturé pour les taxes foncières de l’année précédente. Si vous concluez la vente le 30 avril, l’impôt foncier annuel est calculé au ” prorata ” ou pour les quatre premiers mois de l’année, et est indiqué dans cette section.

Chaque localité peut avoir des taxes uniques, comme la taxe d’enlèvement des ordures.

  • Taxes scolaires du (date) au (date).
    En fonction de la date de fermeture et du calendrier des taxes scolaires locales.
  • Taxes du comté du (date) au (date).
    En fonction de la date de clôture et du calendrier des taxes du comté local.
  • Cotisations de la HOA du (date) au (date).
    En fonction de la date de clôture et du calendrier de paiement des cotisations de la HOA.
  • Crédit du vendeur
    Toute somme qui vous est due par l’acheteur au titre des taxes ou des paiements anticipés.

“Frais de prêt à (société de prêt).”

La légende suivante, “Frais d’emprunt”. détaille ce que le prêteur hypothécaire de l’acheteur facture. Vous, le vendeur, avez peut-être accepté de payer une partie ou la totalité de ces frais. Tout dépend de ce que vous avez négocié avec l’acheteur pendant la procédure de clôture.

  • Points
    Les “points” hypothécaires sont des frais supplémentaires dus à la clôture de la transaction, dans le cas où le prêteur a offert à l’emprunteur un taux d’intérêt plus bas en échange de frais initiaux.
  • Frais de dossier
    Frais facturés à l’acheteur pour le traitement d’une demande de prêt.
  • Commission d’ouverture de dossier
    Frais facturés à l’acheteur pour la préparation du prêt et l’évaluation.
  • Commission de souscription
    Facturé à l’acheteur pour la préparation du prêt et la paperasserie associée.
  • Prime d’assurance hypothécaire
    L’assurance hypothécaire est généralement requise lorsque l’acheteur verse un acompte de moins de 20 % sur la maison.
  • Intérêts payés d’avance
    Les intérêts quotidiens accumulés entre la date de la clôture et la date du premier paiement hypothécaire mensuel de l’acheteur sont dus à l’acheteur au moment de la clôture.

Autres coûts d’emprunt :

  • Frais d’évaluation
    Frais exigés par le prêteur pour l’évaluation d’une maison (généralement couverts par l’acheteur).
  • Frais de dossier de crédit
    Frais d’obtention du rapport de solvabilité de l’acheteur (généralement couverts par l’acheteur ou, dans certains cas, par le prêteur).
  • Frais de détermination de l’inondation.
    Frais facturés à l’acheteur pour obtenir le document obtenu par le gouvernement indiquant si la propriété est située dans une zone inondable.
  • Taxe de contrôle des inondations
    Frais facturés à l’acheteur pour le contrôle de l’état d’inondation d’une propriété.
  • Frais de suivi fiscal.
    Payé à l’agence de services fiscaux pour informer le prêteur si le nouveau propriétaire ne paie pas ses impôts fonciers.
  • Frais d’enquête sur le statut fiscal.
    Pour que l’agence vérifie et signale au prêteur tout paiement de taxe en souffrance.

“Liens.”

À la clôture, l’acheteur crée un compte de privilège qui lui permet de regrouper en un seul paiement le coût du principal, des taxes, de l’assurance hypothécaire et des autres dépenses mensuelles. Le prêteur aime cela car il peut s’assurer que le nouveau propriétaire sera à jour dans tous les paiements associés à la maison.

L’acheteur peut être amené à payer certaines dépenses, telles que les primes d’assurance du propriétaire ou les taxes du comté, au moment de la clôture.

  • Assurance du propriétaire ___mois @ $ ___/mo.
    La fréquence à laquelle l’assurance du propriétaire est due et le montant dû.
  • Assurance hypothécaire ___mois à $ ___/mo.
    La fréquence à laquelle l’assurance hypothécaire est due et le montant dû.
  • Taxes municipales ___mois à $ ___/mois.
    La fréquence de paiement des taxes municipales et le montant dû.
  • Taxes du comté ___mo @ $ ___/mo.
    La fréquence à laquelle les taxes du comté sont dues et le montant dû.
  • Taxes scolaires ___mo @ $ ___/mo.
    La fréquence à laquelle les taxes scolaires sont dues et le montant dû.
  • Ajustement global
    Calcul pour empêcher le prêteur de l’acheteur de percevoir plus d’argent que ce qui est autorisé par la RESPA (Real Estate Settlement and Procedures Act) (il ne peut pas retenir plus de ⅙ des paiements de taxes et d’assurances sur la propriété du nouveau propriétaire).

“Frais de titre et frais d’escrow/de règlement.”

Les “frais de titre et d’entiercement” ou “frais de règlement” sont tous les frais facturés par les sociétés de titre ou d’entiercement pour l’exécution de tâches telles que l’authentification des signatures.

  • Assurance titre du propriétaire (montant en dollars).
    Protège l’acheteur contre les défauts inconnus du titre de propriété.
  • Avenant à la police d’assurance du propriétaire.
    Adapte la politique du propriétaire à la transaction spécifique.
  • Police d’assurance titre (montant en dollars).
    Protège le prêteur contre les défauts inconnus du titre.
  • Avenant(s) à la police d’emprunt.
    Adapte la police d’assurance titre du prêteur à la transaction spécifique.
  • Recherche de titres
    Les frais de recherche dans les archives publiques pour la propriété vendue.
  • Classeur d’assurance
    Au lieu d’une police de propriétaire, l’acheteur acquiert un classeur provisoire de deux ans comme engagement d’émettre une police de titre.
  • Frais de dépôt/règlement.
    Frais d’établissement du règlement.
  • Frais de notaire
    Pour payer un notaire autorisé pour attester des signatures sur des documents.
  • Frais de signature
    Frais supplémentaires de notaire ou de signature de documents.

“Commission.”

“Commission” fait référence aux commissions des agents immobiliers, qui sont généralement payées par le vendeur à hauteur de 5-6%, mais réparties entre l’agent de l’acheteur et l’agent du vendeur.

  • Commission immobilière
    En raison de l’agent du vendeur.
  • Commission immobilière
    Due à l’agent de l’acheteur.
  • Autre
    Toute autre commission due.

“Frais d’enregistrement et de transfert du gouvernement.”

Les frais d’enregistrement et de transfert du gouvernement sont des frais facturés par le comté, l’État ou la municipalité pour enregistrer l’acte et les hypothèques du nouveau propriétaire.

  • Frais d’enregistrement (acte de propriété).
    Frais d’enregistrement légal d’un nouvel acte (généralement payés par l’acheteur, mais peuvent être négociés).
  • Frais d’enregistrement (hypothèque/acte de fiducie).
    Frais d’enregistrement légal du nouveau prêt hypothécaire (généralement payés par l’acheteur, mais peuvent être négociés).
  • Frais d’inscription (autres)
    Tout frais d’inscription supplémentaire dû.
  • Droits de mutation
    Elle est prélevée par les gouvernements locaux/de l’État lorsque la propriété change de mains.
  • Taxe de transfert de propriété
    Il est possible que plusieurs droits de mutation soient dus, d’où la deuxième ligne.

“Paiement(s).”

Il y a de fortes chances pour que, lorsque vous vendrez votre maison, elle ne soit pas complètement remboursée et que vous deviez encore payer l’hypothèque. Vous utiliserez la vente de votre maison pour rembourser le reste de l’hypothèque existante. La section “remboursement” de la déclaration de règlement du vendeur détaille ces montants et tous les frais ou charges associés.

Prêteur : Payoff Lender Co.

  • Solde du capital (montant en $)
    Montant du prêt restant impayé, moins les intérêts et autres frais.
    • Paiement Intérêt du prêt (montant $/jour).
      Intérêts dus jusqu’au jour du remboursement du prêt.
    • Taux d’amortissement supplémentaires/frais de référence/frais d’enregistrement/frais de câblage.
      Frais liés au remboursement du prêt et à la libération de l’hypothèque actuelle.
La porte d'entrée d'une maison en cours de vente.
Source : (Daria Shevtsova/ Pexels)

“Divers”

Enfin, la rubrique “Divers” concerne les dépenses qui sont généralement à la charge de l’acheteur. Cependant, il se peut que vous ayez accepté, lors des négociations, de couvrir une partie des coûts.

L’acheteur peut vous demander de payer une police d’assurance habitation, par exemple, tout en couvrant les frais d’une inspection antiparasitaire de votre maison. Cela se traduira par des débits et des crédits.

  • Frais d’inspection antiparasitaire
    L’inspection antiparasitaire préalable à la fermeture est distincte de l’inspection de la maison et vise à détecter les signes d’une infestation de termites, entre autres problèmes parasitaires.
  • Frais d’inspection
    Les honoraires de l’arpenteur professionnel pour le dessin de la propriété vendue.
  • Prime d’assurance du propriétaire
    Le prêteur exigera une preuve d’assurance pour que le prêt de l’acheteur soit accordé.
  • Frais d’inspection de la maison
    Frais de l’inspecteur du logement pour avoir effectué une inspection visuelle du logement afin de vérifier l’absence de problèmes majeurs.
  • Frais de garantie de la maison.
    Couvre la réparation/remplacement des gros appareils électroménagers généralement jusqu’à un an.
  • Cotisations à l’association des propriétaires (HOA).
    Cotisations dues à l’association des propriétaires.
  • Frais de transfert au gestionnaire.
    Frais associés au transfert de l’adhésion à la HOA du vendeur à l’acheteur.
  • Divulgation des risques particuliers.
    Coût de l’obtention du formulaire de divulgation des risques.
  • Paiement des services publics.
    Factures de services publics impayées.
  • Droits d’inscription
    Si votre association de propriétaires (HOA) exige une évaluation annuelle de la propriété, elle peut être due à l’avance sous la forme d’une somme forfaitaire.
  • Taxes scolaires
    Ils sont généralement basés sur la valeur de la maison.
  • Taxes municipales
    Ils sont généralement basés sur la valeur de la maison.
  • Taxes du comté/impôts fonciers du comté.
    Tout impôt supplémentaire dû au comté.
  • Les frais d’avocat de l’acheteur.
    Couvert par l’acheteur.
  • Les frais d’avocat du vendeur.
    Couvert par le vendeur.

Sous-totaux

Au bas de la page… c’est là, sous la rubrique “sous-totaux”, que se trouve le nombre de dollars dus au vendeur….. Le numéro que vous étiez si impatient de voir.

Certains vendeurs malchanceux dont le prêt hypothécaire est “sous-couvert”, ce qui signifie qu’ils doivent plus que la valeur de leur maison, peuvent en fait faire un chèque, plutôt que de partir avec un chèque.

Heureusement, il y a beaucoup moins de propriétaires sous l’eau aujourd’hui qu’après la crise des subprimes. Si vous avez la chance de vendre lorsque le marché est en hausse, vous pouvez faire de gros bénéfices.

Un agent aide un vendeur à rédiger sa déclaration de clôture.
Source : (Free-Photos/ Pixabay)

Travaillez avec un agent commercial et un avocat expérimentés pour une logistique de clôture sans faille.

De leur point de vue, le plus important est de repartir de la table de clôture avec un chèque du montant exact.

Pour être sûr qu’il n’y a pas d’erreurs derrière la danse compliquée des frais impliqués dans la vente d’une maison, engagez un avocat expérimenté dans le domaine de l’immobilier qui peut passer au peigne fin chaque ligne de la déclaration de clôture.

En attendant, travaillez avec un agent immobilier qui a un sixième sens pour repérer les erreurs de règlement.

Lynn s’assure que le prêteur de l’acheteur respecte la date limite pour vous fournir les informations de clôture exigées par le CFPB, et note que “certains prêteurs peuvent ne pas vous informer”. [that they won’t meet the three business days before closing] jusqu’à juste avant la fermeture.”

Votre équipe appelle la société de titres pour vérifier le statut de la déclaration de clôture de manière proactive, afin que personne ne se retrouve à la table de clôture et ne se rende compte que la transaction ne peut pas avancer.

Y a-t-il un thème perçu ici ? En général, l’attention portée aux détails est ce qui permet à la clôture de se dérouler en douceur.

Source de l’image d’en-tête : (Rawpixel/ Pixabay).

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